全民公众讯（李祥民 郑环磊）房屋转租, 是指承租人将其从出租人处取得的房屋的一部分或全部再次出租给他人占有、使用和收益的行为。转租行为本身有利于实现物尽其用的目的，但实践中存在大量未经出租人同意而出现的擅自转租现象。生活中，我们应该怎么辨别自己的转租行为是否违法呢？下面来了解一下伊宁市人民法院审理的一起相关案例。
案情>>>
2018年8月，原告李某与被告孔某签订一份房屋租赁合同，合同中约定孔某将位于伊宁市环城北路一店面转让给李某用于理发店经营。为此，李某通过微信转账方式支付租金7500元给孔某。但李某支付房租后，孔某无法按照约定交付该房屋。经询问，原来该房屋房主并非孔某本人，而且原出租人拒绝将房屋转租给李某用于商业经营。后李某因未能成功租赁使用该房屋诉至伊宁市人民法院。
裁判>>>
法院审理后认为，本案中李某与孔某的租赁合同意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认为有效。但因原房东拒绝转租而导致原告不能依合同租赁该房屋，无法实现合同目的，故判决解除合同，被告退还转让租金7500元。
意义>>>
《合同法》第224条第2款规定:承租人未经过出租人同意而擅自转租的, 出租人可以解除合同。由此可见，“你情我愿”并不是转租行为有效的充分条件，房屋转租应得到原出租人的同意。出租人的同意包括明示和默示两种方式：承租人可以审核格式文本中关于“可否转租”的条款，根据民法意思自治原则，合同中关于转租行为效力的约定优先适用履行。此外，根据最高法的司法解释，出租人知道或应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议可以视为默认转租行为有效。租赁合同的核心要素是出租人为获得租金将使用权让渡于承租人, 并不要求出租人拥有租赁物的所有权，故法官在此建议大家最好直接选择与出租人签订房屋租赁合同。此外，次承租人在与“二房东”签订转租合同时要谨慎审查原出租人与承租人之间关于转租的约定以及原租赁合同的租赁期限，尽量避免转租合同的租赁期限超过原租赁的剩余期限。
中国法治新闻网责任编辑：亓淦玉
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