在生活中，出于购房资格限制、逃避债务、办理贷款等原因，会出现房屋的实际出资人借用他人名义购房，并以他人名义登记房屋所有权的行为，即“借名买房”。
一套房屋动辄几百上千万元，即使双方关系再亲近，达成“借名买房”合意也会签订书面协议。但若没有书面合同，该如何认定是否成立借名买房关系呢？我们看看下面这个案例。
案件详情：哥哥大贾主张弟弟小贾名下的房屋是自己出资购买，将小贾诉至法院，要求确认二人之间存在借名买房关系，小贾将房屋过户至大贾名下。
被告小贾辩称，与大贾不存在借名买房的合同关系。一开始是大贾与开发商签订的合同，交房之后，大贾把该房屋赠与小贾，二人一起到开发商处变更买卖合同，其据此取得房产证，自2005年入住到现在。
法院经审理认定，2002年11月，大贾与某公司签订《商品房认购书》，购买涉案房屋。大贾办理了入住手续，交纳了购房款、印花税、物业费等费用，并购买了家具。2003年5月，小贾与某公司签订《商品房买卖合同》。某公司出具收据，载明收到小贾交来的更名费5000元。2005年，小贾取得涉案房屋所有权证。大贾称小贾自2006年入住涉案房屋至今，小贾称其自2005年入住房屋至今，之前房屋由大贾控制使用。2015年，小贾将其户口迁入涉案房屋，现涉案房屋产权证由小贾持有。
法院经审理认为，当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予以支持。当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持。
大贾主张与小贾存在借名买房合同关系，其应就双方借名买房合同成立负有举证责任。大贾在将买房人变更为小贾之前，已经与开发商签订房屋买卖合同且已经办理入住，在此情况下，其没有必要再借用小贾的名义买房，将房屋登记在小贾名下。
大贾虽提交证据证明其对房屋购买实际出资，但其并未提交充分的证据，证明双方存在借名登记的约定。涉案房屋实际由小贾占有、使用，房屋产权证书亦由小贾持有，大贾亦未证明小贾同意将来将涉案房屋转移登记至其名下，故大贾主张双方存在借名买房合同关系并要求小贾将房屋过户至自己名下，依据不足，法院依法不予支持。最终，法院判决驳回大贾全部诉讼请求。
当事人之间关于借名买房的约定，不违反法律法规的强制性规定即属有效，当事人均应依约履行。
借名买房包括“借名”和“买房”两个事实。根据民事诉讼“谁主张、谁举证”的原则，当借名买房发生纠纷时，应由借名人对“借名”和“买房”两方面事实承担举证责任。如有借名买房协议和购房款支付凭证、缴税凭证等，法院可以认定借名买房事实的存在；如果没有书面协议，而只有购房款支付凭证，法院将结合全案证据判断借名买房关系是否存在，主要有以下几方面：
1.借名买房原因：借名人如不能合理解释借名原因，不能排除存在赠与或其他债权债务关系，则借名人主张可能无法得到支持。以本案为例，大贾称借名原因是小贾孩子要上对口小学，但小贾提交的证据显示其孩子并未入读该小学，且当时北京尚未出台限购政策，大贾在签订房屋买卖合同并实际入住后没有必要再借名买房。
2.房屋实际占有使用情况：房屋的主要用途是居住，房屋由谁居住是认定实际购房人的重要因素。居住人是谁可以依据房屋物业费、水电暖气费由谁交纳、家具是何人购买、何人进行了房屋装修等因素进行判断。
3.不动产权证书持有情况：不动产权证书是房屋产权的重要凭证，一般均由产权人本人慎重保管，不会轻易交给别人。在借名人能够证明自己保管不动产权证书的情况下，出名人如欲否认借名买房关系，应当举证证明借名人系非法保管不动产权证书。
4.出卖方证明：从看房到达成意向、签订购房合同、交付购房款、办理过户，购房是一个长期过程，期间出卖方与谁沟通签订合同、由谁支付房款，可以作为判断实际购房人的依据。
综上，借名人所举出的间接证据能够形成完整的证据链条，证明其系实际购房人的情况下，法院即应当确认其系真正的房屋产权人。如果非要借名买房，采取以下措施可降低风险：签订书面的借名买房合同，在合同中明确违约责任，保存借名买房的证据并及时完成过户登记。特别需要注意的是，为规避限购令而签订的借名买房合同无效。
借名买房存在风险，如合同违背了法律、法规强制性规定，将面临合同无效的法律后果；即使合同有效，一方面对于借名人而言，可能存在出名人拒不返还房屋、出名人擅自出卖房屋、出名人擅自在房屋上设定权利限制等风险；另一方面，对于出名人而言，也存在出名人丧失购房资质、购房成本增加、借名人按揭断供导致出名人信用产生问题甚至陷入诉讼、房屋出租后产生管理问题由出名人承担责任等隐患。因此借名人和出名人均应慎重考虑借名买房事宜。
（作者：江林萱 作者单位：吉林省江源林区基层法院）
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